Audyt środowiska dla inwestycji w Polsce — co trzeba wiedzieć?

14.04.2023
Ocena terenu podczas wizji terenowej

Audyt środowiska odgrywa ważną rolę w procesie zakupu terenu pod inwestycję. Dzięki niemu można łatwiej ocenić realną wartość nieruchomości i zminimalizować ryzyko nietrafionej inwestycji. Co należy wiedzieć o audycie środowiskowym?

Wykonywanie ocen środowiskowych jest standardem w krajach takich jak Stany Zjednoczone Wielka Brytania czy UE. W czasach, gdy coraz więcej zagranicznych klientów decyduje się na inwestycje w Polsce, kompleksowy audyt ochrony środowiska staje się pewnego rodzaju dobrą praktyką.

Audyt środowiskowy odgrywa ważną rolę w procesie zakupu terenu pod inwestycję. Raporty, które powstają w wyniku audytu, wspierają przedsiębiorców w procesie zakupu nieruchomości. Dzięki nim inwestor może łatwiej ocenić realną wartość nieruchomości i zminimalizować ryzyko nietrafionej inwestycji.

Audyt ochrony środowiska - wymogi prawne

Usługa audytu środowiskowego występuje także pod nazwą Environmental Site Assessment lub Environmental Due Diligence.

Często otrzymujemy od naszych klientów pytanie: "Czy przeprowadzenie audytu środowiskowego dla inwestycji jest obowiązkowe?". O ile takie audyty nie są wymagane prawnie, to przeprowadzenie badań stanu jakości gruntu jest wymagane w fazie uzgodnień z urzędami.

Oceny środowiskowe utożsamia się z polskimi analizami stanu jakości gruntu opartymi na Rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 1 września 2016 r. w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi.

Polskie analizy stanu jakości są wykonywane w związku z zapisem znajdującym się w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r.w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz.U. 2012 poz. 463): "§ 3. 1. Ustalanie geotechnicznych warunków posadawiania polega na: .... 10) ocenie stopnia zanieczyszczenia podłoża gruntowego i doboru metody oczyszczania gruntów."

Kiedy warto wykonać audyt ochrony środowiska?

Kiedy warto zdecydować się na wykonanie audytu środowiskowego? Zaleca się przeprowadzanie go każdorazowo przed zakupem nieruchomości. Audyt środowiskowy przeprowadzany na tak wczesnym etapie może ustrzec przed nietrafioną inwestycją, na przykład, gdy okaże się, że teren wymaga kosztownej remediacji. Dobrze przeprowadzony audyt weryfikuje takie informacje i ułatwia oszacowanie ryzyka, a co za tym idzie ukrytych kosztów, które może ponieść nabywca.

Jakie korzyści wynikają z przeprowadzenia audytu środowiskowego?

Ocena środowiskowa wskazuje mocne i słabe strony nieruchomości. Pozwala uzyskać informacje m.in. o: historii terenu, uzbrojeniu podziemnym, obiektach niebezpiecznych, a także wstępną ocenę w zakresie emisji gazów.

W czasie audytu analizowane są również warunki środowiskowe m.in. geologia terenu, geozagrożenia takie jak: trzęsienia ziemi, powodzie, obszary szkód górniczych, obszary chronione i tereny zabytkowe. Po wskazaniu miejsc alarmujących (tzw. Red Flags) klient otrzymuje zestaw rekomendacji od zespołu audytującego. Zostaje nakierowany jakie problematyczne kwestie, które powinien rozważyć przed podjęciem decyzji o zakupie terenu.

Znaczenie audytu środowiskowego

Audyt ochrony środowiska obejmuje też zebranie dokumentacji związanych z terenem. Ocena środowiskowa zawiera m.in. odpowiedzi otrzymane z instytucji państwowych, takich jak straż pożarna, czy Generalna Inspekcja Ochrony Środowiska. Profesjonalny audyt ochrony pozwala uzyskać wiedzę m.in. o poważnych awariach oraz o zabiegach podjętych w celu usunięcia zagrożenia. Weryfikowane są też uwarunkowania środowiskowe, które potrafią wstrzymać budowę na wiele miesięcy (np. stanowiska archeologiczne).

Analiza wyników badań podłoża gruntowego do oceny środowiskowej

Analiza wyników badań podłoża gruntowego do oceny środowiskowej

Ocena środowiskowa — przebieg i zakres audytu

Ocena środowiskowa realizowana jest w III Fazach:

Faza I – obejmuje wizję terenu, podczas której stwierdzana jest obecność obiektów podziemnych i nadziemnych, materiałów /odpadów /składów materiałów niebezpiecznych (takich jak PCB, czy azbest), emisja, podmokłości, klimat akustyczny. Oceniana jest także budowa geologiczna i hydrogeologiczna, możliwość wystąpienia zagrożeń naturalnych takich jak: powodzie, trzęsienia ziemi, szkody górnicze, występowanie obiektów chronionych i zabytków. Na tym etapie uzyskuje się także informacje od obiektów użyteczności publicznej.

W Fazie I oceniana jest także możliwość wystąpienia zanieczyszczenia terenu oraz formułowane są zalecenia co do przeprowadzenia badań. 

Faza II - w dalszej części audytu środowiskowego przeprowadzane są badania ustalone w poprzedniej fazie. Badania są ważnym elementem audytu środowiskowego. Przeprowadza się je w celu określenia występowania zanieczyszczeń.

Faza III - uwzględnia wyniki badań zanieczyszczenia wykonywanych we wcześniejszym etapie. Głównym celem fazy III jest ustalenie źródeł zanieczyszczeń, a także stworzenie planu na usunięcie tych źródeł i ustalenie sposobu remediacji zanieczyszczonego terenu. Określone zostają także koszty zabiegów związanych z poprawą stanu środowiska na terenie nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Audyt ochrony środowiska weryfikuje zanieczyszczenie terenu

Badania wykonywane w czasie przeprowadzenia audytu ochrony środowiska mogą wskazać, na występowanie zanieczyszczenia terenu. Jeśli okaże się, że na terenie planowanej inwestycji występuje zanieczyszczenie środowiska, należy podjąć następujące kroki.

Pierwszym jest określenie zasięgu występowania zanieczyszczenia. W tym celu ustala się plan badań szczegółowych dostosowany do projektowanego zagospodarowania terenu. Po wykonaniu badań uzyskuje się informacje o:

  • szkodliwości gruntów, 
  • możliwości migracji zanieczyszczenia, 
  • ilości gruntów zanieczyszczonych.

Z taką wiedzą ustalany jest plan remediacji, który podlega zatwierdzeniu przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska. Po uzyskaniu decyzji konieczne jest przeprowadzenie oczyszczanie terenu. To bardzo ważna informacja dla inwestora. Koszty remediacji mogą być bardzo wysokie, a proces jej przeprowadzenia może znacznie wydłużyć moment rozpoczęcia prac budowlanych.

Więcej o badaniach zanieczyszczenia gruntu pisaliśmy w artykule: Badanie zanieczyszczenia gruntu przed inwestycją

Rola Environmental Due Diligence w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych

Jedną z kluczowych korzyści płynących z przeprowadzenia audytu środowiskowego jest to, że ułatwia on procesy decyzyjne związane z zakupem nieruchomości. Inwestor dostaje wiarygodnie informacje na temat działki. Poza informacją, czy teren jest zanieczyszczony, dowiaduje się również jaki jest przewidywany koszt i optymalny sposób remediacji. Poznaje dokładnie ryzyka związane z inwestycją na danym terenie. Wynik audytu może mieć także wartość np. przy negocjacjach ceny. 

Audyt pozwala uzyskać pełny obraz stanu gruntu, na którym planowana jest inwestycja. Wspiera inwestora w podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości i ocenie, czy nieruchomość jest opłacalna.

Prace w terenie - pobieranie próbek do badań

Prace w terenie - pobieranie próbek do badań

Case Study. Audyt środowiskowy, który pozwolił zaoszczędzić miliony złotych

Klient zwrócił się do naszej firmy w związku przeprowadzeniem audytu dla nieruchomości, którą planował kupić. Była to dobrze usytuowana nieruchomość w jednym z polskich miast. Została jednak wyceniona zaskakująco nisko, co budziło obawy i wątpliwości inwestora.

W toku prowadzenia audytu okazało się m.in. że na tym terenie w przeszłości znajdował się zakład produkujący wyroby chemiczne. W raporcie wskazano konieczność przeprowadzenia badań stanu jakości podłoża wodno-gruntowego.

Badania przeprowadzone w Fazie II wykazały olbrzymie przekroczenia dopuszczalnych norm w gruncie i wodzie. Urządzenia laboratoryjne w czasie prowadzenia badań były niszczone przez skażone próbki gruntu. Finalnie remediacja terenu została wyceniona na kwotę, która znacznie przekroczyła oferowaną wartość działki.

Dzięki naszej analizie ryzyka klient nie zdecydował się na zakup trefnej inwestycji, co pozwoliło mu zaoszczędzić dziesiątki milionów złotych.

Natomiast inny Klient zgłosił się do nas w momencie sprzedaży swojej nieruchomości, gdzie inna firma wykonywała badania zanieczyszczenia. Koszt remediacji oszacowany na podstawie uzyskanych wyników wynosił kilka milionów euro. W toku analizy przedstawionej dokumentacji okazało się, że badania były prowadzone w sposób nieakredytowany, przy użyciu przenośnego urządzenia podającego wyniki w momencie badania, które jednocześnie mogą być obarczone błędem pomiarowym wynoszącym kilkaset procent.

Klient, chcąc oszczędzić na badaniach i uzyskać wyniki szybciej uwierzył nierzetelnemu usługodawcy. Ostatecznie badania zostały powtórzone, następnie wykonano kilka etapów analiz i zaawansowanych weryfikacji laboratoryjnych, a koszt samej remediacji był pomijalny w transakcji.

Czym kierować się wybierając firmę, która wykona audyt?

To tylko dwa z wielu przykładów, gdy przeprowadzenie audytu środowiskowego uchroniło inwestora przed nietrafioną inwestycją. Nie zawsze jednak sam fakt zlecenia takiego audytu jest gwarancją rzetelnych rekomendacji i bezpieczeństwa? Dlaczego warto zlecić profesjonalistom audyt środowiskowy?

Audyty środowiskowe to bardzo wymagający segment badań, który wymaga złożonej analizy terenu i dużego doświadczenia badaczy. Badania zanieczyszczenia gruntu są ważnym elementem audytu środowiskowego. Źle opracowany Plan remediacji, nieprawidłowo dobrane metody jej przeprowadzenia mogą generować problemy na drodze urzędowej oraz znaczny wzrost kosztów dla inwestora.

Planujesz inwestycję? Oszacuj dobrze ryzyko inwestycyjne dzięki audytowi środowiskowemu. Skontaktuj się z nami — przeprowadzimy Cię przez cały proces.