Badanie zanieczyszczenia gruntu przed inwestycją

Obecne możliwości badania zanieczyszczeń gruntów pozwalają na skuteczne przeprowadzenie badań stanu środowiska i trafne oszacowanie kosztów remediacji przed zakupem działki. Dzięki temu łatwiej ocenić atrakcyjność inwestycyjną terenu i z minimalizować ryzyko inwestycyjne.

Badania gruntu — pierwszy krok do oceny zanieczyszczenia terenu przeznaczonego pod inwestycję

O konieczności wykonania badań zanieczyszczenia nadmienia Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 27 kwietnia 2012 roku – Poz. 463. Rozporządzenie to określa szczegółowe zasady ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych.

Ustalenie geotechnicznych warunków posadawiania polega m.in. na ocenie stopnia zanieczyszczenia podłoża gruntowego i doborze metody oczyszczania gruntów /Paragraf 3.1. punkt 10/. W paragrafie 6.1. punkcie 7 punkt 4 cytowanego rozporządzenia czytamy, że zakres prac w zależności od potrzeb może być rozszerzony o badania zanieczyszczenia gruntu i wody gruntowej. Dotyczy to w szczególności obiektów drugiej i trzeciej kategorii geotechnicznej.

Więcej o kategoriach geotechnicznych i określaniu warunków gruntowych pisaliśmy w artykule
Kategorie geotechniczne — czym są i jakie obejmują obiekty?

Badania zanieczyszczenia, określane też jako badania sozologiczne (lub potocznie jako badanie zanieczyszczenia gleb), należy wykonywać dla terenów, które w przeszłości stanowiły obszar działalności przemysłowej (w tym przypadku występuje historyczne zanieczyszczenie powierzchni), ale też w sytuacji gdy teren był użytkowany jako parking samochodowy, składowisko odpadów lub w inny sposób, który mógł generować zanieczyszczenie środowiska gruntowo-wodnego.

Obecność zanieczyszczeń gruntu oraz wody wpływa na koszty inwestycji

Jak wspominaliśmy wcześniej, z uwagi na duże zapotrzebowanie na tereny inwestycyjne połączone z ich ograniczoną dostępnością, inwestorzy biorą pod uwagę działki, które jeszcze kilkanaście lat temu były odrzucane z uwagi na nieatrakcyjne podłoże. Wzrost popularności inwestycji brownfield daje inwestorom wiele nowych możliwości, jednak, aby inwestycje na tych terenach były opłacalne, konieczne są badania jakości gruntu oraz ustalenie kosztów remediacji terenu. To istotne, jeśli chcemy mieć pewność, czy dana działka naprawdę okaże się atrakcyjną inwestycją.

Występujące zanieczyszczenia gruntu lub wody gruntowej powodują konieczność przeprowadzenia prac remediacyjnych. Generują one dodatkowe, często znaczące koszty i wymuszają na inwestorze remediację gruntu lub wody gruntowej. Prace takie przeprowadza się na podstawie zatwierdzonego w stosownych urzędach Projektu prac remediacji. Urzędami zatwierdzającymi takie projekty są Regionalne Dyrekcje Ochrony Środowiska – RDOŚ.

Wykonanie badań sozologicznych według propagowanych przez nas standardów pozwala ocenić przydatność terenu jeszcze przed kupnem działki i często uniknąć znacznych kosztów, które mogą zachwiać budżetem inwestycji.

Badania gruntu przeznaczonego pod inwestycję

O sposobie prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi informuje Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 1 września 2016 roku. Poz. 1395. Sposób prowadzenia oceny polega na określeniu substancji powodujących ryzyko szczególnie istotne dla ochrony powierzchni ziemi oraz ich dopuszczalne zawartości w glebie.

Czy badania gruntu przed rozpoczęciem inwestycji są obowiązkowe?

Zgodnie z literą prawa, ocena stopnia zanieczyszczenia jest wymagana podczas określania geotechnicznych warunków posadowienia. O konieczności wykonania badań może informować także wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydany przez stosowny urząd miasta lub gminy. Jeżeli wypis nie wspomina o wymaganych badaniach zanieczyszczenia, należy posłużyć się zdrowym rozsądkiem. W przypadku inwestycji budowlanej najbezpieczniej skontaktować się ze specjalistami. Ocenią możliwość potencjalnego zanieczyszczenia obszaru i określą czy badania środowiskowe gruntu dla danego terenu są niezbędne. Nasi specjaliści zajmujący się sozologią postępują zgodnie z zaleceniami przedstawionymi w cytowanym rozporządzeniu.

O roli badań podłoża gruntowego w kontekście wydawania opinii geotechnicznej dla inwestycji pisaliśmy więcej w tekście
“Kiedy do projektu budowlanego inwestycji jest wymagana opinia geotechniczna?”

Identyfikacja zanieczyszczenia terenu - etapy

Tereny zanieczyszczone identyfikuje się w pięciu etapach. Definiuje je wspomniane wcześniej rozporządzenie. Są to:

• Sposób ustalenia działalności mogącej być przyczyną zanieczyszczenia na danym terenie obecnie lub w przeszłości
• Sposób ustalenia listy substancji powodujących ryzyko, których wystąpienie w glebie lub w ziemi jest spowodowane ze względu na prowadzoną działalność.
• Źródła informacji istotne dla oceny zagrożenia zanieczyszczeniem gleby lub ziemi
• Warunki uznawania istniejących badań zanieczyszczenia gleby i ziemi za aktualne.
• Etapy i sposoby prowadzenia badań zanieczyszczenia gleby i ziemi. 

W pierwszym etapie ustala się działalność mogącą być przyczyną zanieczyszczenia na danym terenie. W etapie drugim określana jest lista substancji powodujących ryzyko. Etap trzeci obejmuje zebranie oraz analizę dostępnych i aktualnych źródeł informacji np. archiwalne badania stanu środowiska, które mogłyby wskazywać na historyczne zanieczyszczenie powierzchni. Kolejny czwarty etap obejmuje ustalenie programu badań wstępnych i ich przeprowadzenie. Po pobraniu próbek gruntu w terenie kolejnym krokiem są badania laboratoryjne. Badania laboratoryjne gruntu muszą być przeprowadzone w akredytowanym laboratorium.

Na podstawie wyników badań oraz ocenie stanu środowiska podejmuje się decyzję o konieczności przeprowadzenia badań szczegółowych, czyli realizacji etapu piątego. Badania szczegółowe pozwalają opracować Projekt planu remediacji.

Badanie stopnia zanieczyszczenia gruntu — przebieg badań

Przeprowadzenie badań zanieczyszczenia rozpoczyna ustalenie ilości próbek ziemi koniecznych do pobrania. Określa się ją w zależności od wielkości terenu. Rozporządzenie Ministra Środowiska z 2016 roku szczegółowo przedstawia sposób określenia wymaganej liczby prób gruntu. 

W przypadku terenu o wielkości powyżej 1 ha do 10 ha ustala się co najmniej 10 sekcji o powierzchni nie większej niż 0.5 ha. Jeżeli więc teren ma np. 7.2 ha należy go podzielić na 15 sekcji każda o powierzchni mniejszej lub równej 0.5 ha. Zasada ta dotyczy terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i przemysłowe oraz komunikacyjne.

Do badań pobiera się próby powierzchniowe i próby wgłębne. Próby powierzchniowe to próby pobrane z wyznaczonych sekcji z głębokości 0 – 0.25 metra ppt. W każdej z sekcji pobiera się co najmniej 15 prób pojedynczych w celu uzyskania w wyniku zmieszania tych prób 1 próby zbiorczej. 

Próby wgłębne /z głębokości większej niż 0.25 m./ pobiera się w przedziale miąższości 0.25 – 1.00 metr ppt. W przypadku, gdy na terenie występują grunty antropogeniczne (grunty nasypowe) na głębokości większej niż 1.0 metr, dodatkowo próby pobiera się do głębokości nieznacznie większej od głębokości zalegania gruntów antropogenicznych. Dodatkowe próby pobiera się w przedziale miąższości nie większym niż 2.0 metry.

Według podanych w rozporządzeniu zapisów i standardów stosowanych w Geotest Sp. z o.o. w przypadku zalegania gruntów nasypowych do głębokości np. 3.8 metra próby wgłębne pobiera się z głębokości: 0.8 – 1.0 m, 2.8 – 3.0 oraz 4.0 – 4.2 m. 

Jeżeli grunty antropogeniczne nie występują próbę wgłębną pobiera się zazwyczaj z głębokości 0.80 – 1.00 m ppt.

Gdy występują przesłanki świadczące o możliwości zanieczyszczenia gruntów np. w sąsiedztwie stacji benzynowych czy składowisk odpadów próby wgłębne pobiera się z innych głębokości. w przypadku stacji benzynowych będą to próby pobranie z głębokości posadowienia zbiorników na paliwa. 

Ocena zanieczyszczeń gruntów — jaki jest zakres wykonywanych badań?

Rodzaj oznaczeń jest dostosowany do charakteru spodziewanych zanieczyszczeń. W cytowanym już rozporządzeniu ustawodawca określił listę substancji powodujących zanieczyszczenie, które mogą występować w gruncie w zależności od rodzaju prowadzonej na danym terenie działalności gospodarczej wraz z ich dopuszczalnymi wartościami. Jednakże w większości przypadków korzystamy z ustalonego standardu badań, w ramach którego określa się 12 metali i metaloidu arsenu, baru, chromu, cyny, cynku, kadmu, kobaltu, miedzi, molibdenu, niklu, ołowiu, rtęci oraz substancji ropopochodnych, olei, benzyn, węglowodorów aromatycznych oraz wielopierścieniowych węglowodorów aromatycznych. 

W przypadku stwierdzenia przekroczenia dozwolonych norm konieczne jest przeprowadzenie badań szczegółowych, które pozwolą wyznaczyć obszar zanieczyszczenia zarówno w planie jak i w przekrojach.

Znaczną rolę w wyborze odpowiednich punktów poboru prób ma doświadczenie pracowników firmy geologicznej. Nasi specjaliści zajmujący się tą tematyką dysponują świetną wiedzą zdobytą w trakcie opracowywania ponad 1000 dokumentacji tego typu dla działek inwestycyjnych o różnych powierzchniach.

Co otrzymuje inwestor gdy badania zanieczyszczenia gruntu zostaną zakończone?

Zlecający badania otrzymuje elektroniczną wersję dokumentacji zawierającą wyniki przeprowadzonych badań. Wyniki te przedstawione są w tabeli, a także graficznie na mapach i rysunkach. Jedna z map ilustruje punkty, w których pobrane zostały próby. W naszej firmie posługujemy się najnowocześniejszym sprzętem geodezyjnym, który pozwala precyzyjnie określić współrzędne geograficzne punktu poboru prób. Jest to niezwykle istotne zwłaszcza w sytuacji, gdy stwierdzone zostanie przekroczenie dopuszczalnych wartości badanych substancji.

W dokumentacji obok opracowań graficznych znajduje się część tekstowa, w której szczegółowo opisana jest historia badanego terenu, sposób jego aktualnego użytkowania, a także rozdział przedstawiający sposób przeprowadzenia badań.

W tekście znajdziemy również podsumowanie wyników wykonanych badań oraz wnioski informujące inwestora i wszystkich zainteresowanych o kolejnych krokach jakie muszą być podjęte dla zgodnego z prawem zakończenia procesu.

Coraz częściej Klienci zamawiają wykonanie pełnego audytu środowiskowego (Environmental due diligence), który oprócz wymienionych aspektów związanych z zanieczyszczeniem gruntu, informuje o wszystkich ryzykach środowiskowych np. podtopieniach, szkodach górniczych, hałasie czy odpadach znajdujących się na analizowanej nieruchomości.

Koszt wykonania badań gruntu pod inwestycję

Koszt przeprowadzonych badań zależy od ilości prób gruntu, które muszą zostać pobrane oraz od zakresu oznaczeń. Kiedy konieczne jest wykonanie badań szczegółowych, wzrasta ilość prób, które należy pobrać, wzrasta więc też całkowity koszt opracowania dokumentacji.

Przeprowadzenie badań zajmuje zazwyczaj kilka tygodni. W tym czasie zebrane zostaną wszystkie potrzebne informacje, pobrane w terenie próby gruntu, wykonane badania w akredytowanym laboratorium i opracowana dokumentacja. Oczywiście czas wydłuża się, gdy zaistnieje konieczność przeprowadzenia badań szczegółowych.

Koszt badań zanieczyszczeń jest niewspółmiernie niższy od kosztów, jakie poniesie Inwestor na przeprowadzenie remediacji. Rozsądnie przeprowadzone badania szczegółowe pozwalają zmniejszyć koszty oczyszczenia czy usunięcia zanieczyszczonego gruntu.

Jakie działania należy podjąć, gdy okaże się, że grunt jest zanieczyszczony?

Jeżeli grunt jest zanieczyszczony, konieczne jest opracowanie i zatwierdzenie w odpowiednim dla danej lokalizacji urzędzie Projektu planu remediacji. Zatwierdzenie odbywa się w formie decyzji administracyjnej. W projekcie przedstawiony jest sposób oczyszczenia działki. Mamy wiele możliwości przeprowadzenia remediacji. Od zwolnienia lub odstąpienia, poprzez metody in situ (w miejscu występowania zanieczyszczenia), in situ onsite (na terenie inwestycji) do ex situ (na innym obszarze). 

Wykonanie prac in situ jest możliwe, gdy inwestor dysponuje odpowiednią ilością czasu. Proces oczyszczenia gruntu może trwać kilka miesięcy. Często łączy się dwie lub kilka dostępnych metod. Przygotowanie takiego Projektu planu remediacji wymaga szerokiej wiedzy geologicznej i środowiskowej oraz dużego doświadczenia, często także przeprowadzenia specjalistycznych badań i analiz, jednak w efekcie koszt remediacji znacznie się obniża lub nawet zeruje. Najłatwiej przygotować projekt na remediację ex situ, która jest najdroższa, ale ze względu na małą świadomość innych możliwości prowadzenia takich prac, wciąż najpopularniejsza.

Zanieczyszczony grunt zostaje wywieziony z terenu inwestycji przez firmy specjalizujące się w oczyszczaniu gruntu.

Po wywiezieniu gruntu z obszaru wskazanego w projekcie przeprowadza się badania kontrolne, pobierając próby z powierzchni wykonanego wykopu. Jeżeli wynik jest negatywny i próby są czyste proces remediacji jest zakończony.

Dlaczego badania warto zlecić doświadczonej firmie?

Przeprowadzenie odpowiednich badań w zakresie analizy zanieczyszczeń pozwala lepiej skalkulować ryzyko inwestycyjne. Badania gruntu pod inwestycję muszą być przeprowadzone z należytą starannością oraz możliwie szybko. Wybierając wykonawcę badań środowiskowych, warto mieć też na uwadze charakter terenu. Badania gruntu powinny być przeprowadzane przez firmy doświadczone w pracy na działkach inwestycyjnych o dużych powierzchniach. To najbardziej wymagający segment, który wymaga złożonych analiz terenu. Geotest każdego roku analizuje w tym segmencie ponad 60 nieruchomości, z czego ponad 20 z nich to działki inwestycyjne o powierzchni większej niż 20 ha.

Skorzystanie z usług firmy z wieloletnim doświadczeniem, a taką firmą jest Geotest, gwarantuje fachowe przeprowadzenie prac i zapewnia Inwestorowi bezpieczeństwo, a przy tym odpowiednie tempo realizacji prac.

Potrzeba przeprowadzenia badania zanieczyszczeń to jedna strona medalu, druga to dalsze prowadzenie prac w terenie, gdy okaże się, że jest zanieczyszczony. Wówczas należy przeprowadzić badania ilościowe, aby wykazać rzeczywiście zanieczyszczone obszary i okonturować je wyznaczając ich dokładne kształty. Niezbędne są także badania jakościowe, które pozwalają ocenić właściwości gruntu wykazującego zanieczyszczenia. Na podstawie ich wyników można zaplanować optymalny sposób postępowania z odpadem i opracować taki Projekt planu remediacji, który będzie dopasowany do potrzeb Klienta i jego inwestycji.

Badania jakościowe oraz dobór strategii postępowania ze stwierdzonym zanieczyszczeniem to najtrudniejsze i najważniejsze etapy całego procesu, które formalizuje się w Projekcie planu remediacji. 

Trudność stanowi także znalezienie zaufanej firmy, która zajmie się remediacją terenu. To wymaga czasu, którego przy prowadzeniu inwestycji zawsze brakuje. Współpracujemy z renomowanymi firmami wykonującymi remediacje in situ oraz ex situ, które zapewniają sprawne przeprowadzenie procesu oczyszczania gruntu. Nadzorujemy, koordynujemy i pomagamy sprawnie przeprowadzić cały proces.

Naszą podstawowym celem jest zapewnienie klientom bezpieczeństwa i wsparcie w ocenie przydatności podłoża gruntowego. Robimy wszystko, żeby ułatwić ocenę ryzyka inwestycyjnego i ograniczyć do minimum koszty remediacji.

Jeśli planujesz inwestycję i chcesz zlecić badanie zanieczyszczenia gruntów, skontaktuj się z nami. Oferujemy badania gruntów pod inwestycje i pomagamy ocenić jakość terenu na potrzeby inwestycji.