Przed kupnem działki

Planując kupno działki, na której będziemy budować dom, pamiętamy, że oprócz walorów estetycznych - położenia, otaczającej ją architektury i walorów technicznych, tj. uzbrojenia terenu - istotne są też inne informacje, które można i trzeba uzyskać jeszcze przed podpisaniem umowy kupna.

Wizja terenu przed kupnem działki

Zawsze polecamy wykonanie dokładnych badań podłoża, bo natura bywa złośliwa i często płata nam przykre w skutkach figle. Ale wstępne informacje o gruntach znajdujących się w okolicy - niezbędne na etapie przymiarek przed kupnem działki - możemy zazwyczaj uzyskać od potencjalnych sąsiadów.

Wywiad najlepiej przeprowadzić wśród starych mieszkańców, którzy mogą pamiętać, jak wyglądał teren kilkadziesiąt lat temu.

W razie niepewności, pomożemy Ci upewnić się czy działka, którą chcesz kupić nie przysporzy Ci kłopotów. Skontaktuj się nami.

W 1991 roku prowadziliśmy badania w Warszawie przy trasie wylotowej na Białystok. Na działce położonej przy skrzyżowaniu ruchliwych ulic projektowano budowę pawilonu usługowo - handlowego. Budynek o dwóch kondygnacjach naziemnych i piwnicach miał być posadowiony na głębokości 2.50 m ppt. (pod poziomem terenu).

Po wykonaniu badań gruntu okazało się, że do głębokości 3.30 m ppt. znajdują się grunty bardzo małej nośności - nie nadające się do posadowienia ław fundamentowych. Jak stwierdzono, do głębokości dwóch metrów występowały grunty nasypowe, piaski gliniaste z gruzem budowlanym i różnymi odpadkami. Poniżej nawiercono grunty organiczne grubości 1.3 m. Grunty bardzo słabej nośności nawiercono prawie metr poniżej planowanej głębokości fundamentowania!

Podczas badań geotechnicznych spotkaliśmy mieszkańca sąsiedniego domu: z nostalgią w głosie wspominał znajdującą się ongiś w tym miejscu gliniankę - w której on w misce pływał po wodzie! Z biegiem lat glinianka zarosła w miejscu powstał torf, a zagłębienie terenu wypełnione zostało różnymi śmieciami. Chcąc uniknąć kosztownych robót palowych zleciliśmy wymianę słabego gruntu na piasek, ale i to rozwiązanie nie przypadło inwestorowi do gustu, bo do dziś plac stoi nie zagospodarowany.

Poniższe zdjęcia ilustrują podobny przypadek na innej działce, której właściciel nie wykonał stosownych badań przed jej kupnem, i naraził się na bardzo wysokie koszty realizacji domu.

Przed kupnem działki teren wyglądał malowniczo
Przed kupnem działki teren wyglądał malowniczo
Po wykonaniu wykopu okazało się że w podłozu zalega gruba warstwa torfu a woda gruntowa występuje w dnie wykopu
Po wykonaniu wykopu okazało się że w podłozu zalega gruba warstwa torfu a woda gruntowa występuje w dnie wykopu

Woda gruntowa

Niezmiernie istotne, zwłaszcza gdy projektuje się piwnice, są informacje o poziomie wody gruntowej. Przyjrzawszy się najbliższym budynkom, można się zorientować, jak wysoko jest woda w gruncie. Jeżeli woda jest płytko, budynki nie mają piwnic lub też ich piwnice są mocno wyniesione w górę i wyglądają jak zapadnięty w terenie parter.

Jeżeli w okolicy znajdziemy studnię kopaną, sprawdźmy w niej poziom wody - (ale tu uwaga: może to być poziom niżej leżącej warstwy wodonośnej! - właściciel studni powinien to wiedzieć).

Oceniając poziom wody gruntowej pamiętamy o możliwości jego wahań. Dzięki wieloletnim badaniom określono zmienność poziomu wody gruntowej w Polsce. W dolinach i na tarasach dużych rzek roczne amplitudy wahań są wysokie: - przeciętnie w granicach 3-4 m. Regularne wahania o wyraźnym cyklu rocznym - charakteryzujące się wiosennym wezbraniem przypadającym na marzec i kwiecień z późniejszą zniżką przeciągającą się często do zimy - są bardzo zróżnicowane: od bardzo małych (0.5 m) do 5-6 m na wyżynach zbudowanych ze skał szczelinowych.

Ponadto występują wahania charakteryzujące się rytmem wieloletnim o amplitudach nie przekraczających 1,5 m. Warto tez pamiętać, że niektóre lata bywają suche i poziom wód gruntowych jest wtedy niższy od przeciętnego.

Na terenach zboczy należy sprawdzić czy ze skarpy nie wypływają źródełka.

Sposoby na "wysoką wodę"

W terenie uzbrojonym można odprowadzić wodę podskórną drenami do instalacji kanalizacyjnej. Jeżeli woda z gospodarstwa spływać będzie do zbiornika kanalizacyjnego, a w pobliżu brak rowu melioracyjnego, nie da się odwodnić terenu. Czasem możliwe jest wykonanie drenażu pionowego, który odprowadza wodę do niższego poziomu wód gruntowych.

Wysoki poziom wód gruntowych może nie tylko znacznie utrudnić wykonanie piwnic (wysokie koszty szczelnej izolacji), ale także poważnie skomplikować prace przy wykopie. Zobacz artykuł Czym izolować ściany piwnic.

Lepiej ustrzeć się przed zalaną piwnicą i pekającymi ścianami budynku. Zobacz też koniecznie:

Strefy przemarzania

Fundamenty budynku muszą być oparte w podłożu poniżej strefy przemarzania gruntów. Jest to istotne zwłaszcza wtedy, gdy w podłożu występują grunty wysadzinowe. Do gruntów wysadzinowych zalicza się grunty zawierające więcej niż 10 % cząstek średnicy 0,02 mm oraz wszystkie grunty organiczne. Oznacza to, że wszystkie grunty spoiste (gliny, iły) są gruntami wysadzinowymi, a piaski takimi gruntami nie są. Jeżeli więc w podłożu występują gliny lub iły, minimalna głębokość posadowienia nie może być mniejsza od strefy przemarzania, która na terenie polski centralnej wynosi 1,0 m, a np. na Suwalszczyźnie 1,4 m. W gruntach niewysadzinowych minimalne zagłębienie fundamentu w stosunku do powierzchni terenu wynosi 0,5 m.

Głębokość przemarzania gruntu w strefach klimatycznych Polski
Rys. 1. Głębokość przemarzania gruntu w strefach klimatycznych Polski.

I strefa - głębokość przemarzania: 0,8 m

II strefa - głębokość przemarzania: 1 m

III strefa - głębokość przemarzania: 1,2 m

IV strefa - głębokość przemarzania: 1,4 m

Budynek przy sąsiedzie

Jeżeli projektowany przez nas budynek przylegać ma do budynku sąsiada, nasz fundament powinien być zagłębiony powyżej poziomu posadowienia fundamentów istniejących. Trzeba więc się dowiedzieć, na jakiej głębokości znajdują się fundamenty sąsiednich obiektów. Jeżeli brak dokumentacji, konieczne jest wykonanie odkrywek i inwentaryzacja fundamentów. W tym celu można skorzystać także z usług firmy geotechnicznej.

Dla fundamentów, które zagłębione są poniżej poziomu fundamentu istniejącego, powinien być spełniony warunek a

  • piaski drobne i pylaste Fmin= 29°,
  • piaski grube i średnie Fmin= 31°,
  • gliny twardoplastyczne Fmin= 14° - 20°

Najniższą wartością tego kąta charakteryzują się iły: F = 9°.

Jeżeli podany wyżej warunek nie może być spełniony, konieczne staje się zabezpieczenie istniejących fundamentów. Istnieje wiele sposobów wykonania takiego zabezpieczenia, ale to już odrębny temat.

Na koniec należy pamiętać, że budując na zboczu jesteśmy zobowiązani do sprawdzania stateczności skarpy. Dobrze jest też się upewnić czy w podłożu nie znajdują się urządzenia wymagające przełożenia (rury kanalizacyjne, przewody telefoniczne itp.).

Jeżeli chcemy zaoszczędzić na budowie, być może z wykopu wydobędziemy piasek, który będzie się nadawał do budowy.

Po otrzymaniu pełnego obrazu tego, co znajduje się pod naszym przyszłym domem, można spokojnie przystąpić do podpisywania umowy kupna działki.

Jak możemy Ci pomóc?

W przypadku niepewności podczas wybierania działki możemy zbadać ją dla Ciebie, dzięki czemu będziesz w pełni świadomy co kupujesz. Unikniesz w ten sposób ewentualnych dodatkowych kosztów, które pojawiają się podczas budowy domów na "kiepskich" podmokłych działkach, na słabych gruntach. Badania są także bardzo istotne także gdy planowana jest piwnica. Izolowanie piwnicy domu budowanego na nieodpowiedniej działce jest bardzo kosztowne.

Przeczytaj także

Zachęcamy Cię do przeczytania kilku innych naszych tekstów szczególnie przydatnych przed kupnem działki:

Powodzenia!

Dr inż. Krzysztof Traczyński
Artykuł publikowany w magazynie Murator